Pinel+ 2026
Le Pinel+ (dit "Super Pinel") offre des taux de réduction d'impôt supérieurs pour les logements respectant des critères de qualité renforcés (DPE A, surface minimale, espace extérieur).
- 6 ans de location : 9% de réduction
- 9 ans de location : 12% de réduction
- 12 ans de location : 14% de réduction
- Plafond : 300 000€ / 5 500€ par m²
- Zones A, A bis, B1 uniquement
- Plafonds de loyers et de ressources locataires
Denormandie 2026
Le Denormandie permet de réduire ses impôts en achetant un bien ancien dans un quartier dégradé et en réalisant des travaux représentant au moins 25% du coût total.
- Mêmes taux que le Pinel+ (9%/12%/14%)
- Travaux = 25% du prix total minimum
- 222 villes éligibles (cœur de ville)
- Travaux d'amélioration thermique obligatoires
- Plafonds loyers identiques au Pinel
- Valable jusqu'au 31 décembre 2026
Loi Malraux
La loi Malraux permet de déduire les travaux de restauration d'un bien situé dans un secteur sauvegardé. Idéal pour les investisseurs à forte TMI avec des travaux importants.
- 30% en Site Patrimonial Remarquable avec PVAP
- 22% en Site Patrimonial Remarquable sans PVAP
- Plafond travaux : 400 000€ sur 4 ans
- Location nue obligatoire (9 ans min)
- Pas de plafond de loyer ni de ressources
- Hors plafonnement des niches fiscales
Loc'Avantages
Loc'Avantages (ex-Louer Abordable) offre une réduction d'impôt en échange d'un loyer inférieur au marché, avec conventionnement avec l'ANAH.
- Loc1 (loyer −15%) : réduction 15%
- Loc2 (loyer −30%) : réduction 35%
- Loc3 (loyer −45%) + mandat gestion : 65%
- Durée minimale : 6 ans
- Locataires sous plafonds de ressources
- Cumulable avec travaux ANAH
Déficit Foncier
Le déficit foncier permet de déduire les travaux de rénovation de votre revenu global, sans plafonnement des niches fiscales. Très avantageux pour les TMI élevées.
- Déductible du revenu global : 10 700€/an
- Doublement exceptionnel pour rénovation DPE : 21 400€
- Excédent reportable sur revenus fonciers (10 ans)
- Location nue uniquement
- Régime réel obligatoire
- Hors plafond niches fiscales de 10 000€
Monuments Historiques
Les propriétaires de monuments historiques peuvent déduire l'intégralité des charges et travaux de leur revenu global, sans plafonnement. Réservé aux patrimoines importants.
- 100% des charges déductibles du revenu global
- Aucun plafond de déduction
- Classé ou inscrit au titre des MH
- Ouverture au public obligatoire (certains cas)
- Pas de contrainte de loyer
- Idéal pour TMI 41% ou 45%
Comparatif des dispositifs fiscaux 2026
| Dispositif | Type de bien | Réduction max | Durée engagement | Plafond investissement | TMI recommandée |
|---|---|---|---|---|---|
| Pinel+ | Neuf | 14% (12 ans) | 6, 9 ou 12 ans | 300 000€ | 30% minimum |
| Denormandie | Ancien + travaux | 14% (12 ans) | 6, 9 ou 12 ans | 300 000€ | 30% minimum |
| Malraux | Secteur sauvegardé | 30% des travaux | 9 ans | 400 000€/4 ans | 41% ou 45% |
| Loc'Avantages | Tout logement | 65% des loyers | 6 ans | Sans plafond | 30%+ |
| Déficit foncier | Ancien à rénover | 10 700€/an revenu | 3 ans après travaux | 10 700€/an | 30%+ |
| Monuments Hist. | MH classé/inscrit | 100% des charges | Sans durée fixe | Sans plafond | 41% ou 45% |
Quel dispositif choisir en 2026 ?
Le choix dépend de votre situation personnelle. Si votre objectif est la simplicité et la rentabilité pure, le LMNP au réel sans dispositif défiscalisant est souvent le meilleur choix (rendement 5-8% net sans contraintes de loyer).
Si vous êtes à forte imposition (TMI 41-45%) et souhaitez réduire massivement votre impôt, le Malraux ou les Monuments Historiques permettent des économies considérables. Le Denormandie est intéressant pour revitaliser des centres-villes avec un bon rendement.
Attention : les dispositifs défiscalisants imposent souvent des contraintes (loyer plafonné, ressources du locataire, durée d'engagement) qui peuvent pénaliser la rentabilité réelle. Calculez toujours le rendement après dispositif vs sans dispositif avant de vous décider.