SCI Familiale : avantages et inconvénients
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|
| Imposition des bénéfices | Quote-part dans IR des associés | IS 15% (<42 500€) / 25% |
| Plus-value à la revente | PV immobilière (abatt. durée) | PV professionnelle (défavorable) |
| Amortissement | Non applicable | Oui (réduit le bénéfice IS) |
| Transmission de parts | Abattement 100k€/parent/enfant/15 ans | Idem + décote sur valeur des parts |
| Complexité | Modérée | Élevée (bilan annuel obligatoire) |
| Idéal pour | Déficit foncier, peu de bénéfice | Gros revenus, réinvestissement |
La donation de parts SCI : comment ça marche ?
Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000€ de parts SCI par enfant tous les 15 ans sans droits de donation. Pour une famille avec 2 parents et 2 enfants, c'est 400 000€ transmis sans impôt tous les 15 ans.
Les parts de SCI bénéficient en plus d'une décote d'illiquidité de 10 à 20% par rapport à la valeur réelle du bien. Cette décote est acceptée par l'administration fiscale et réduit encore la base taxable.
SCI IS : attention à la double imposition
Les bénéfices distribués aux associés sous forme de dividendes sont soumis à la flat tax de 30% (ou barème IR + PS). Il y a donc une double imposition : IS à la SCI + impôt sur dividendes pour les associés. La SCI IS est intéressante si vous réinvestissez les bénéfices dans la SCI plutôt que de vous les distribuer.